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地产观察——从《政府工作报告》看2015年房地产政策走向

发布时间:2015-04-02 11:37:00 人次浏览

地产观察——从《政府工作报告》看2015年房地产政策走向

熊文说:稳消费、去库存应该是今年房地产政策的重点。在这几年以严格的政策抑制地产行业的疯狂之后,房地产行业出现库存压力是必然的结果。而房地产行业库存压力过大导房价崩溃将会是极其危险的。正如易经坤卦里面所讲“履霜,坚冰至”——在政府对房地产行业调控方面,政府必须保持如履薄冰的心态。今年政府关于此施政的核心思想应该是一方面通过减少政府干预来压缩寻租的空间,在政策方面政府继续表明坚决打压投机的姿态抑制投机需求,辅以多种金融手段配合地方政府行政,在消化市场上不断增加的房地产库存的同时解决民生问题推进城镇化进程和经济结构调整。另一方面,通过对公积金政策和贷款政策的调整,借助市场有效引导刚性需求来进一步消化库存防止崩盘,最终达到房地产市场有序发展。

       熊文商机预测:房地产企业债券放行与承销会有市场需求。另外,从政府对于棚户区改造这块的政策导向来看,税收优惠,政策支持,多种金融工具支撑使综合融资成本下降,这都意味着可以用较高的杠杆来进行操作。不过要谨防在改造过程中发生群体性事件

       地产行业企业家有转型需求或是优化管理增强企业竞争优势的,或者是有充足资金想布局新行业或收购相关新项目来提升竞争力的,欢迎来华科与本人进行交流。

武汉麦可睿管理咨询公司首席研究员   熊文(Harvey Xiong) 

电话:4000279978 

邮箱:2850603398@qq.com    


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【国务院发展研究中心信息中心专稿】从《政府工作报告》看2015年房地产政策走向

2015-03-18

2001年房地产行业首次出现在《政府工作报告》中以来,随着宏观经济形势的不断变化,其表述越来越成为市场关注的焦点。房地产政策也从最初的“培育”,到随后的“鼓励”,“改革”,再到“高度警惕”,“从严调控”,直至2014年提出“双向调控”。2015年房地产市场形势如何,政策取向是关键。综合来看,2015年《政府工作报告》对房地产行业的相关表述将对市场各方产生深远影响。

(一)稳定住房消费

报告原文:稳定住房消费;坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

解读:《政府工作报告》指出,2015年是全面深化改革的关键之年,是全面推进依法治国的开局之年,也是稳增长调结构的紧要之年。报告提出了2015年经济工作的六大主要任务,其中坚持稳中求进,保持经济运行在合理区间是一项主要任务,同时提出“努力做到调速不减势”“合理确定经济社会发展主要预期目标”等具体要求。值得一提的是,对房地产行业的表述没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇,取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”,这说明政府对于房地产调控的态度与方针正在发生转变

由于过往的经济周期中,当经济过热时房地产通常会面临政策“打压”;当经济增速持续下降时房地产政策环境又会走向宽松1998年至2013年,房地产市场与宏观经济一直保持着紧密的强相关,是典型的政策市。从近几年《政府工作报告》对房地产行业的相关表述也可以明确看出这一点。

实际上,2005年以来政府对房地产行业先后发布了30多个调控政策,核心目的就是通过行政手段调控房价上涨过快问题。然而,十年来的调控始终未收到应有的效果,反而陷入“越调越涨,越涨越调”的怪圈,房地产市场不仅成了一个投机市场,也呈现了明显分化趋势,这充分说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通。2014年《政府工作报告》没有出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语,而是首次出现“分类指导、分类调控”的新表述,这表明2014年房地产市场调控思路开始发生根本性转变,调控将加速去行政化,以长效分类调控机制为主基调的市场化手段开始确定。

很明显,2015年《政府工作报告》延续了去年两会提出的“分类调控”指导思想,并且进一步增强了地方政府调节市场的自主性。而中央政府层面在弱化行政调控的同时,有望从财税、信贷等核心环节出发以达成稳定住房消费的目标。从目前一系列动向来看以十八届三中全会为标志,房地产调控政策翻开历史新篇章,长达十年的行政调控手段正在淡出,长效机制开始登场。预计未来房地产发展将置身于全面深化改革的宏观背景之下,构建以政府为主提供社会保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,这对未来房地产行业的持续健康发展具有重要意义。

(二)危房改造纳入棚改

报告原文:今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。

解读:201484日,国务院办公厅发布了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求各级政府要切实加大棚户区改造资金投入,落实好税费减免政策;同时提出加大对于棚户区改造的金融支持力度,进一步发挥开发性金融作用,明确各地要推进债券创新,支持承担棚户区改造项目的企业发行债券,优化棚户区改造债券品种方案设计,研究推出棚户区改造项目收益债券;与开发性金融政策相衔接,扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围;适当放宽企业债券发行条件,支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

此项政策的发布意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级已经上升为国家战略。20146月,中央明确支持全国266万贫困农户改造危房,而2015年的《政府工作报告》对住房保障工作的安排更为细致、全面并具有针对性,且该项工作首度出现在本届政府的工作报告中,并将农户危房改造力度加大到366万套,体现了城乡一体化的特点,同时对扩内需、转方式、促发展具有重要意义。

(三)存量房转保障房

报告原文:住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房

解读:2014年底,住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。本届政府首次在政府工作报告中提出将一些存量房转为公租房和安置房,该举措既着眼于住房保障,同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。国家统计局发布的数据显示,2014年全国商品房销售面积和销售额增速分别同比下降7.6%6.3%,目前我国房地产行业进入存量调整阶段,区域分化明显,截至2014年末,全国商品房待售面积达6.2亿平方米,比2013年末增加1.3亿平方米,住宅待售面积超过4亿平方米。与此同时,上海易居房地产研究院监测的数据显示,截至201412月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,同比增长15.4%。其中福州、南京和九江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到77.8%54.0%46.0%

对于当前市场面临的库存高企难题,《政府工作报告》从保障房环节着眼,提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。通过市场筹集安置房源已在不少省市进行探索,或是积极组织棚户区居民自主购买商品房,或是由政府购买商品房进行安置,都是盘活行业沉淀资金,化解市场库存压力的有效途径,同时很大程度上解决了实物安置房源不足的问题。综合来看,不论是将存量商品房转化为安置房源,还是货币补贴转化为商品房市场上的购买力,都将有利于目前我国房地产市场的“去库存”。

(四)推进住房公积金改革

报告原文:继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。

解读:继各地陆续取消限购政策后,通过公积金支持自住型需求成为各地进一步调整的主要手段。2014109日,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,内容主要包括“合理确定贷款条件、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务”等九方面内容。随后多个省市陆续跟进,湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则,放松公积金使用条件,提高公积金贷款额度,推行公积金异地通贷,简化公积金申提流程及降低费用,提高公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计,2014年以来对公积金进行宽松调整的省市已近40个。

住房公积金制度发展至今成效显著,但不容忽视的是,在其发展过程中仍存在诸多问题。当前,各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡,部分城市对贷款条件要求过严,住房贷款发放率较低,影响了缴存职工的合法权益,也削弱了住房公积金制度的互助作用。据有关部门统计,全国342个住房公积金管理中心贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%75%之间,有的更是低至百分之三四十。另外,随着城镇化快速推进,人员流动的速度越来越快,范围越来越大,住房公积金的属地管理在一定程度上束缚了这种流动。《政府工作报告》首次将推进公积金改革列入改革重点,说明我国政府在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整,住房公积金的利用效率有望提高。

纵观全文,2015年《政府工作报告》中多次提及房地产领域,除了上述主要表述外,报告还提出将推进信贷资产证券化以及做好土地确权登记等相关工作。对此,业内人士普遍认为,政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极,是近年来针对房地产市场少有的“暖风”,2015年楼市政策环境将进一步放松。

在此背景下,展望2015年,地方政府为了刺激楼市需求,预计会在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台系列措施,对开发企业也可能进行政策支持。与此同时,31日《不动产登记条例》将正式实施,房地产行业的基础性制度建设迈出坚实一步。在楼市调控“去行政化”回归市场的同时,政府更加注重事关楼市长远发展的“制度供给”,这势必给楼市健康发展提供稳定的政策环境预期。

附表:2010年以来《政府工作报告》对房地产行业的相关表述

政府工作报告

房地产行业相关表述

2010

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。

2011

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。

2012

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。

2013

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

2014

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

2015

坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

资料来源:国务院发展研究中心



作者: 国务院发展研究中心信息中心
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